No contrato de compra e venda deve constar uma série de cláusulas específicas, pensadas para preservar os direitos de ambas as partes e garantir o sucesso do negócio. As principais delas são:
Qualificação completa das partes: seja pessoa física ou jurídica, o primeiro passo é descrever os nomes e os dados completos e corretos do comprador e do vendedor. Se pessoa física, é necessário constar o nome completo, estado civil, profissão exercente, RG, CPF, e-mail, telefone de contato e endereço completo. Já em caso de pessoa jurídica, é preciso do nome ou razão social, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ, quem está representando a empresa e a qualificação completa do representante.
Descrição completa e correta do imóvel: toda e qualquer especificação do imóvel precisa constar no contrato para que não haja qualquer dúvida perante as partes: o número de matrícula do imóvel, em qual cartório está registrado, além das características físicas do imóvel e o endereço completo.
Preço e forma de pagamento: o preço total da transação deverá ser explicitamente especificado no contrato, bem como a forma de como será feito o pagamento ao vendedor. Caso haja um sinal, o valor total deverá ser especificado. Além dele, se houver parcelas, todas deverão estar detalhadas no contrato com valores e datas de vencimento.
Posse: a cedência final da posse se dá com a entrega das chaves do imóvel ao comprador. Desta forma, se faz necessária uma cláusula no contrato determinando a data em que o vendedor entregará as chaves.
Cláusula penal: é aconselhável que seja estipulada uma penalidade para a parte que descumprir ou não for fiel ao contrato.
Resolução por inadimplemento do comprador: é acautelada a inserção de uma cláusula específica para tratar a possível resolução do contrato devido a uma impontualidade no pagamento por parte do comprador. No decreto-lei 745/69 é previsto no Art. 1º: “Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.”.
Escritura e registro: no Código Civil brasileiro, pelo Art. 490, é prudente das partes contratantes estipular quem irá arcar com as despesas do ato de escritura e registro.
Cessão: a possibilidade de cessão dos direitos e obrigações decorrentes do contrato deverá ser acordada entre as partes e inserida em uma cláusula.
Evicção: é aconselhada a inserção de uma cláusula específica no contrato reforçando, diminuindo ou até mesmo excluindo a responsabilidade do vendedor perante a evicção.
Solidariedade: a solidariedade não é algo presumido, já que decorre da lei ou da vontade das partes (Art. 265 do Código Civil), portanto, caso haja a adoção da responsabilidade solidária, a mesma deve ser inclusa de forma específica no contrato.
Apesar de não ser obrigatório, o contrato de compra e venda de imóvel particular é um instrumento essencial para conservar os direitos do vendedor e do comprador na hora de realizar este tipo de aquisição.